Сколько лет теперь есть у покупателя недвижимости, чтобы подать иск из-за дефектов

Частный случай — нежилое помещение в Астрахани за сумму свыше 5 млн рублей, купленное в 2020 году. Помещение оказалось подвержено систематическим затоплениям сточными и дождевыми водами. Бизнес пришлось приостановить, в марте 2023 года покупательница направила продавцу претензию о расторжении договора. Районный суд встал на её сторону, апелляция решение отменила: двухлетний срок с момента передачи имущества пропущен. Дальше в дело вмешался Конституционный суд — он признал это положение Гражданского кодекса неконституционным из-за правовой неопределённости и поручил законодателю внести изменения, а дело пересмотреть.

Пробел теперь закрывают на уровне общего правила. Правительственная комиссия по законопроектной деятельности одобрила поправки, разграничивающие два разных срока: срок, в который покупатель должен обнаружить дефект, и срок исковой давности. Если недостатки выявлены вовремя, иск можно подать и позже — по общему правилу в течение трёх лет. Отсчёт пойдёт с момента извещения продавца о находке, а не с момента покупки. Такой подход снимает двойное чтение одной нормы, из-за которого покупатель с законной претензией мог остаться без судебной защиты.

Масштаб поправки шире бытовых покупок: она охватывает и недвижимость, то есть сделки на суммы, где цена юридической ошибки особенно велика. В пояснительной записке прямо назван результат — устранение неопределённости, отмеченной Конституционным судом, рост предсказуемости разрешения споров о недостатках товара и баланс прав покупателя и продавца. Для деловой среды это означает более ровные и понятные правила: и покупатель, и продавец заранее знают, от какой точки считать сроки.

Есть и процессуальная страховка от злоупотреблений. Если продавец не был извещён о дефекте или извещён уже после истечения срока на его обнаружение, доказывать своевременность выявления недостатков придётся покупателю. Законопроект одобрен комиссией по законопроектной деятельности и может быть скоро рассмотрен на заседании правительства, сообщил источник в кабмине.